房地產投資仍然堅實可靠
無論從企業經營的角度還是從家庭資產發展的角度，房地產都是一門必修課。我經常說，每個人、每個家庭和每個企業都有四種資產：第一種是物質資產，它是不動產，也就是房地產；第二是金融資產，包括股票、外匯以及各種金融產品，也叫動產；第三種是人力資本；第四種是社會資本。你既要擁有這四種資產或資本，又要將這四種資本很好地結合起來。
從我收集的2001年-2008年的胡潤富豪榜前100名中看，他們從事的行業中，制造業在2001年時有53位，到2007年、2008年分別下降到了22位和19位，而房地產業則從2001年14位到2004年穩定在20位以上，2006年上升至26位，2008年到了23位，這就是財富榜上顯示出的在中國這個制造業大國中的房地產業產生的巨大財富效應。2007年，第一富豪楊惠妍坐擁1300億的資產，到了2008年就下降到275億。當時楊惠研是碧桂園的大股東，碧桂園2006年在香港上市，所以說金融資產的性質是上得快，下得也快，波動很大。從中我們得出一個結論：過去十年，中國房地產是爆發性地增長，房地產成為中國財富最主要的集聚中心。
如果把一個人、一個家庭比作一棵大樹，那么物質、金融、人力、社會這四個資本將各處于不同的位置：人力資本是根系，只有根系發達樹才站得穩，不會被金融風暴吹倒；社會資本是環境，就是光、熱、水、氣等各種營養環境；物質資本是大樹的樹干，它最堅實可靠；金融資本則是樹葉是花朵。人力資本吸收的營養要通過光合作用才可以轉化為財富，但是，它的特點就是有起有落，春夏秋冬，不斷地循環。所以，我們對金融要有一個正確的認識，不要過于依賴它，要欣賞它，就像欣賞花朵一樣，而物質資本才是我們堅實的基礎。
房地產在過去十幾年內發展的大的財富效應，既不是產業的素質提高，也不是企業創新的能力增強，更不是購房者、投資者的眼光特別好，而是一種制度安排。住房制度改革，讓老百姓從享受住房的福利分配變成住房的購買；土地制度改革，讓土地從不能進入市場發展成可以進入市場，從很多國有土地持有人可以出讓土地發展到只有城市政府一個人可以出讓土地。
城市化完成才是房地產暴利時代的終結
今年兩會時，一個機構還提出了一套預案說：如何計算房地產的利潤是多少？計算開發商有多少利潤？政府拿了多少？據他們測算，上海的房價里面60%由政府拿去。這樣的計算結果出來以后，上海市政府馬上否認說沒有這么多，但實際上，政府是拿著這些錢去做了城市建設，所以，城市發展得這么快，靠的都是土地資本發生的財富效應。
中國正在加快城市化的步伐。那么，城市化要解決的問題是什么呢？第一個要有錢，第二個要有地，必須有足夠的城市化空間，有足夠的資金投入發展城市化的基礎設施建設。所以，我們把憲法規定的土地不允許買賣，變成土地使用權可以進入市場。
理解了這一點，我們就可以推論分析出為什么在過去十幾年房地產市場得到如此巨大的發展，原因就是在國家這樣的制度安排下，加快了財富積累的腳步。如果我們參與了，順應了這樣的歷史趨勢，那么我們就是把握住了趨勢，作出了好的戰略決策。然而如果我們一直在懷疑，一直不理解為什么要這樣，那么，我們就錯過了這個戰略的投資。
未來的發展，這個制度會不會變化？我覺得會變化，因為它供不應求的制度性安排是不符合現在的市場經濟規律的，但是，到底什么時候出現變化，還有待于國家在發展階段發生新的變化。這個階段變化就是城市化基本完成，那么，我們就沒有理由再通過房地產的土地價格“剪刀差”為城市建設積累資金了。
現在我們浙江省的城市化是55%左右。從發達國家來看，穩定地完成城市化是70%左右，據我估計在全國達到65%時，浙江省可以達到70%，也就是說達到這樣的目標還需要15-20年時間。
現在是底部，未來是十年左右的復蘇期
中國的宏觀調控政策歷來不能立竿見影，但是，我們要相信，經過一段時間的調控以后，經濟趨勢必然會扭轉，調控也一定會產生效果，這些在過去的經驗中已經得到了證明。
中國的貨幣政策正在持續放松。去年已經連續幾次降息，今年雖然沒有降息，但是，采取了大規模的貨幣投放，今年前三個月就把一年信貸投放計劃的錢全部放了出來。國家既然已經出臺了政策，銀行接到指示就必須把錢放出來，所以，銀行非常著急。去年是企業找銀行找不到，今年是銀行請企業家吃飯請不到。貸款增加的速度很快。
從1-5月份全國的情況來看，房地產市場雖表現出明顯的回暖，但是還沒有浙江省個別城市和一些大的開發商那么明顯。從全國的數據中，我們得到一個重要的信息：銷售已經明顯增長，1-5月份全國的商品房銷售增加了25%，商品住宅銷售增加了26.7%，平均成交的價格卻有所下降。從全國來看，價格并沒有明顯的上漲。這與從年初開始開發商的讓利促銷有直接關系。與此同時，我們也看到開發的情況沒有明顯回升，銷售也情況不好：1-4月份房地產完成的投資比去年同期回落了25%；商品住宅的投資比去年同期回落了30%；新開工面積下降了16%；1-5月份全國房地產開發商完成的土地購置面積同比下降28%；完成土地開發面積同比下降13.3%，這是一個非常不好的情況。
房子賣得很快，但房地產商買地的速度還沒有回緩過來，開發商處于休眠的狀態，這就預示著今年下半年如果市場銷售形勢沒有大的回落，將會面臨更大的供不應求。這樣對房地產的市場價格會有更大的壓力。我們說這是最好的年代，也是最差的年代。最好的年代是房地產市場開始活躍，投資的機會又來臨。最差的年代就是有一些開發商由于上一輪的周期節奏沒有把握好，現在仍然在資金上有一定困難，或者項目運作上有一定的難處。我們判斷，政策的拐點已經出現，經濟的拐點正在形成，市場向上的預期和市場的拐點已經凸顯。就浙江、上海而言拐點已經形成，就全國情況而言拐點正在形成。所以，從周期循環來看，目前正是一個底部區域。
下一輪起步。我們以前預見在2010年房地產將進入新一輪的復蘇期，這種情況有可能在今年下半年或從現在就開始了。我覺得這個復蘇又是十年左右的周期。那么，在一樣的天空下，大家的心情不一樣，對企業來說，對投資人來說，關鍵就是自身的能力，戰略的駕馭力、資源的整合力、組織的運作力和項目的執行力。
