“在報名環節就被踢出局的情況我們還是第一次遇見，而且他們給出的理由很牽強，也不聽我們解釋。”該集團相關人員說。
記者在義烏市國土資源局官方網站上看到，義烏市國土資源局于2011年3月2日登出了“義烏市中心區11號街坊地塊出讓公告”。
該公告設置的競買人條件為：一、注冊資本在4.5億（含4.5億）元人民幣以上（截止到2011年3月2日止）或凈資產在15億（含15億）元人民幣以上（截至2010年12月31日止）的中華人民共和國境內法人企業。二、法律、法規、規章另有規定，或在本市尚有無故拖欠國有建設用地使用權招拍掛出讓金、違約金等違約行為和無故拖欠財政資金、稅費被列入黑名單的，不得參加本次競買活動。
“原則上只要滿足這兩個條件的企業都有資格競買，人為地設置其他條件把報名人排除在外實際上是一種不正當競爭行為。”一位不愿具名的律師告訴記者。
義烏“11號街坊”之爭
“針對義烏市11號街坊地塊的爭奪還是蠻激烈的，為此，2011年3月29日晚上7時，義烏市文化基礎設施建設指揮部牽頭、相關部門參加的資格審查工作小組在義烏市政府進行集體會審。”一知情人士告訴記者。
記者在獲取的“義烏市文化建設指揮部"關于中心區11號街坊（文化綜合體）項目資格審查情況的匯報"”文件上看到，截止3月28日上午11：30，共有6家企業報名。
據該文件所述，有兩家公司提交的資料上，在引進“IMAX”現代化先進電影技術方面均只提供了與佛山市星星文化傳播公司的合作意向書，而未與加拿大IMAX公司上海代表處簽署合作協議或意向書；引進國內外知名幼兒教育機構時也均僅為珠海市大地教育咨詢服務有限公司；委托國際知名設計機構或國內綜合甲級以上設計資質的也僅為中國建筑上海設計研究院有限公司、同濟大學建筑研究院有限公司（兩家為行業甲級資質），會審意見認為這三方面不符合出讓須知要求。
“這樣的理由是站不住腳的，但他們不聽解釋。”上述集團相關人員無奈地說。一位律師分析認為，首先，IMAX是一種技術，不管與誰簽訂協議，最終只要將IMAX這種技術呈現在這個項目當中就可以了，主管部門不應該人為地規定必須與誰簽約才符合條件；其次，11號街坊是一個文化綜合體項目，在這樣一個項目中，IMAX技術并不是惟一的技術，也不應該成為競買人資格的限制條件。
“同樣，在出讓須知中，并沒有規定引進國內外知名幼兒教育機構的標準是什么；更為牽強的是所謂委托國際知名設計機構或國內綜合甲級以上設計資質，實際上，在建筑領域是沒有綜合甲級一說，最高只有甲級資質。”該律師說。
同時，律師表示，“根據《中華人民共和國國土資源部令第39號》第11條規定，該地塊出讓也明顯存在違規。”第11條規定：中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。最終，此次影響企業公平競爭的土地出讓，其合法性受到很多質疑。
而根據資格審查小組的認定，符合其制訂的報名條件的企業有4家。后據知情人士透露，在這所謂4家符合條件的企業當中，有一家企業最后也因為種種原因退出競買，但具體為何，該企業、義烏市文化基礎建設指揮部和義烏市國土資源局均未就此事對記者做出回應。該知情人士說，“不出意外的話，該地塊最終將由浙江高瑞投資有限公司拍得，這有定向轉讓的嫌疑。”
土地出讓“潛規則”
不只義烏，北京、廣州、南京、深圳、上海等大城市以及部分三四線城市，土地招拍掛亦頻傳內定。近日，“河南輝縣國土局副局長大鬧土地競拍會”的網貼，被眾多網友在微博中轉載。本報記者為此致電河南輝縣市國土資源局，一李姓局長否認了上述說法。
業內人士認為，不論此事真假，都暴露出地方城市土地招拍掛中存在的潛規則。地塊在招拍掛出讓前就已圈定買家，在業界早已是公開的秘密。國土資源部當前進行的土地招拍掛改革新規則的研究，不應該只從防止高價地的角度出發，對交易方式進行完善，還應該從規范招拍掛操作流程和內容上，進行約束。
“主要就是通過各種手段屏蔽其他公司參與競買。”國內一家大型房企投資拓展部的負責人表示，地方政府在土地出讓時，基于各種原因，如果想把地塊出讓給內定的買家，最明顯的就是在掛牌條件中設置一些限定條款，以提高報名門檻，將一部分企業攔在門外。
“還有一些報名的企業，地方政府官員會私下出面勸退。”上述人士介紹，勸退的說辭有很多。對于大企業，政府也有可能會承諾，幫企業找到另一塊適合的地塊。
“實際上就是給企業壓力。開發商要去地方拿地，所有的審批都在地方政府相關部門手里。如果把政府惹急了，拿了地也很難操作下去。”上述人士表示，“中國的開發商都要跟地方政府搞好關系，誰也不會為了拿地得罪政府。”
那么為了內定地塊公開出讓時不出現意外，地方政府為什么不采取更為保險的招標方式？“招標容易被人懷疑，程序也復雜，太顯眼。”上述人士介紹，內定地塊通常會采取掛牌的方式出讓。如果在競買報名環節不能勸退企業，地方政府為了保證地塊能夠被內定企業拿到，會“各有各招”。有的如上述河南輝縣官員被傳進行極端的現場施壓；也有不論地價被推至多高，內定的企業都加價，拿到地后，地方政府再把高出之前內定的土地出讓金返還給企業的情況。
SOHO中國董事長潘石屹表示，政府為了控制地價，在土地招拍掛的交易方式上進行了諸如“限地價、競公租房面積”等創新。但實際上，“控制地價只要加大土地的供應，地價自然會降下來，沒有必要在交易方式上下功夫。不透明的交易方式，只會滋生腐敗。”
