北京市建設(shè)委員會(huì)頒布的《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》于4月15日試行，該規(guī)定明確指出今后二手房交易的過款形式只有兩種：即買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金和通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)的“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的。記者從各大中介機(jī)構(gòu)了解到，政策執(zhí)行至今，有八成以上的客戶選擇“資金監(jiān)管”。
客戶滿意“資金監(jiān)管”
市建委發(fā)布的有關(guān)房屋中介代理的二手房買賣、交易資金必須通過專用監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)規(guī)定至今，全市范圍內(nèi)二手房交易資金已經(jīng)全面納入代收代付監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)。
據(jù)“信一天不動(dòng)產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示：政策推行以來，各區(qū)房管局二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)量呈上升趨勢，買賣雙方采用資金監(jiān)管劃轉(zhuǎn)交易資金的大概占全市二手房交易總量的80%以上。而各房地產(chǎn)管理局交易大廳也紛紛為買賣雙方進(jìn)行二手房交易資金監(jiān)管咨詢服務(wù)活動(dòng)，比如石景山、朝陽地稅局現(xiàn)場為廣大群眾提供業(yè)務(wù)介紹和政策咨詢，1天內(nèi)可接待咨詢?nèi)罕娺_(dá)50多人次。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，4月15日資金監(jiān)管執(zhí)行首日，鏈家地產(chǎn)共有47對(duì)二手房交易雙方簽署了《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，占到當(dāng)日總成交量的九成左右。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，通過銀行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金之所以能夠成為二手房消費(fèi)者選擇的主流方式，根本原因在于當(dāng)前二手房成交總價(jià)較大，自行過款是以個(gè)人為單位的收付款形式，信用度較低，又缺乏第三方的監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)較大，反之，“專用賬戶”由銀行作為第三方監(jiān)管，房款可以得到最有效的安全保障。
部分客戶選擇自行過款
盡管多數(shù)客戶選擇了“資金監(jiān)管”的方式過款，但也有部分客戶選擇自行過款。金育松認(rèn)為，這是由于以下三個(gè)原因影響賣方做“資金監(jiān)管”意愿較低。
首先，房款劃轉(zhuǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)相對(duì)后延。因?yàn)楦鶕?jù)資金監(jiān)管劃轉(zhuǎn)協(xié)議規(guī)定，只有在房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢、買方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單時(shí)，才能將房款劃轉(zhuǎn)給賣方，而在資金監(jiān)管實(shí)施以前，在部分消費(fèi)者的需求下，是可以在取得完稅憑證做完物業(yè)交割后，賣方便可拿到房款。
第二，房屋貸款周期較長，影響賣方心理。由于前期的面簽、審核、批貸等環(huán)節(jié)，貸款購房的周期遠(yuǎn)較一次性付款購房為長，這就意味著賣方拿到房款周期也更長。相對(duì)更長的周期讓賣方從心理上更愿意自行過款。這也是在選擇資金監(jiān)管的客戶中，一次性付款購房的占比高達(dá)63%左右的原因。
第三，一些區(qū)縣產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理周期相對(duì)較長。例如，在“鏈家”首日選擇資金監(jiān)管的客戶中，海淀區(qū)房產(chǎn)的買賣雙方意愿最高，這主要在于海淀區(qū)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)日辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，立等可取的高效率服務(wù)。
中小中介尋求合作
“資金監(jiān)管”的政策落實(shí)后，京城房產(chǎn)中介確實(shí)也出現(xiàn)了前所未有的騷動(dòng)，可謂“幾家歡樂幾家愁”。據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在市場上部分只有一家店或者兩三家店面的小中介，在政策下發(fā)后已經(jīng)陸續(xù)關(guān)張大吉。更有甚者，部分小中介干脆直接轉(zhuǎn)行，連牌子都沒來得及換就做起了其它生意。
據(jù)北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)提供資料，目前北京市有2700余家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其中以二手房交易為主流業(yè)務(wù)的大概有1300余家，而從目前獲得資金監(jiān)管備案的保證機(jī)構(gòu)來看，不過50余家，也就是說還有1200余家尚未開設(shè)或者不具備開設(shè)“專用賬戶”條件的經(jīng)紀(jì)公司，如果這些經(jīng)紀(jì)公司想辦理資金監(jiān)管，就必須尋求與開設(shè)了“專用賬戶”的經(jīng)紀(jì)公司的合作。
從兩者的合作角度來看，整個(gè)交易流程是由大中介和小中介合作完成的，小中介主要促成前期買賣雙方的交易達(dá)成，大中介主要負(fù)責(zé)后期資金監(jiān)管(其中主要包括產(chǎn)權(quán)過戶)。小中介與不同的大中介合作當(dāng)中，就有可能因?yàn)閰f(xié)調(diào)、合作銀行數(shù)量等問題導(dǎo)致后期房款交割的時(shí)間不一樣。能否為其成交客戶提供較強(qiáng)的后期交割時(shí)效性成為小中介們關(guān)注的要素。
另外，由于小中介本身成交量有限，在資金監(jiān)管實(shí)施、客戶資金不再通過公司自有賬戶的前提下，流動(dòng)資金成為小中介生存的一大瓶頸；而與大中介的合作，則可能存在大中介收取費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中額外收取費(fèi)用的問題，這既增加了本就缺乏資金的小中介的成本，也有可能增加客戶的成本，最終導(dǎo)致客戶直接選擇大中介進(jìn)行交易。不增加其成交客戶的交易成本也是其最為關(guān)注的一個(gè)方面。
本報(bào)記者 趙麗萍
